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Mietrecht

Der nachfolgende Überblick skizziert die in jüngster Zeit sehr dynamische Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Wohnraummietrecht zu einigen besonders praxisrelevanten Streitfragen.

Die steigende Anzahl notleidender Mietverhältnisse und die damit häufig einhergehenden Insolvenzen der Mieter erhöhen die praktische Bedeutung von Mietsicherheiten. Die für Wohnraummietverträge einschlägige Vorschrift in § 551 BGB eröffnet keinen gesetzlichen Anspruch auf Leistung einer Mietsicherheit, sondern setzt eine vertragliche Vereinbarung voraus. Die Kaution als vertragliche Mietsicherheit ist in der Praxis die wichtigste Möglichkeit für den Vermieter, sich vor einem Forderungsausfall zu schützen. Die Höhe der Kaution ist auf das Dreifache einer Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten beschränkt. Diese Höchstgrenze von drei Monatsmieten darf auch bei einer Mehrheit von Sicherheiten – z.B. bei Barkaution und Bürgschaft – nicht überschritten werden. Die Vereinbarung einer diese Höchstgrenze überschreitenden Mietsicherheit ist nach der Rechtsprechung allerdings nur insoweit unwirksam, als sie über das zulässige Maß hinausgeht. Der Mieter kann ich solchen Fällen also nur den überhöhten Teil, nicht aber die komplette Mietsicherheit zurück verlangen.

Der Mieter darf eine Barkaution in drei gleichen Monatsraten bezahlen. Eine von diesem Teilzahlungsrecht abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Die Verzinsung der Mietsicherheit darf in Wohnraummietverhältnissen nicht ausgeschlossen werden.

Ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsicherheit zur Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen steht einem Mieter nach der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht zu. Andererseits wird einem Vermieter auch kein Kündigungsrecht zugebilligt, wenn der Mieter gleichwohl ein Zurückbehaltungsrecht geltend macht. Ausgeschlossen ist eine Aufrechnung des Mieters gegen den Anspruch des Vermieters auf Kautionszahlung.

Der Vermieter muss eine Barkaution von seinem Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut anlegen. Es genügt nicht, wenn ein Vermieter lediglich ein gesondertes Konto anlegt. Das Konto muss als Treuhandkonto (gegenüber dem Kreditinstitut) bezeichnet werden. Eine Bezeichnung als „Mietkonto“ soll hierfür nicht ausreichen, wohl aber eine Bezeichnung als „ Kautionskonto“.

Während eines laufenden Mietverhältnisses kann ein Vermieter nur wegen rechtskräftig festgestellter, unstreitiger oder offensichtlich begründeter Forderungen auf die Mietsicherheit zurückgreifen, denn der Zweck der Kaution besteht allein in der Absicherung des Vermieters, nicht jedoch in einer einfachen und zügigen Durchsetzung seiner Rechte.

Der Mieter seinerseits kann während des laufenden Mietverhältnisses nicht über die Kaution verfügen, insbesondere darf er mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch nicht aufrechnen. Ihm ist es demzufolge verwehrt, kurz vor Mietvertragsende die Zahlung der Miete einzustellen und den Vermieter auf die Kaution zu verweisen, d. h. die Kaution „abzuwohnen“.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Kaution entweder zurückzugeben oder (ganz oder teilweise) zu verwerten. Grundsätzlich ist die Kautionsrückzahlung fällig, wenn alle Ansprüche des Vermieters erfüllt oder verjährt sind. Die Frist, innerhalb derer die Kaution zurückzugeben oder zu verwerten ist, wurde seitens des Gesetzgebers auch nach der Mietrechtsreform nicht geregelt. Fällig ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung erst angemessene Zeit nach erfolgter Räumung. Von der Rechtsprechung wurden nach eigenem Ermessen Fristen zwischen drei und sechs Monaten gewährt, wobei die Tendenz wohl eher zu sechs Monaten geht. Allerdings sind die vorgenannten Fristen nicht mehr als Anhaltspunkte und können deshalb nicht auf den Einzelfall übertragen werden. Höchstrichertlich entschieden hat der BGH mittlerweile, dass die Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche sichert, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben und sich damit auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten erstreckt. Deshalb darf der Vermieter  einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

Nach heutigem Verständnis umfassen Schönheitsreparaturen nur das „Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“. Damit sind Schönheitsreparaturen keine Reparaturen im engeren Sinne, sondern lediglich Malerarbeiten im Mietobjekt, die erforderlich werden, um einen unansehnlichen Dekorationszustand des Mietobjekts zu beseitigen.

Begriff und Umfang der Schönheitsreparaturen dürfen in Wohnraummietverträgen formularvertraglich nicht erweitert werden, da solche Regelungen dem gesetzlichen Leitbild entgegenstehen, wonach es grundsätzlich dem Vermieter obliegt, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten. Eine Erweiterung des Begriffs und des Umfangs der Schönheitsreparaturen begründen deshalb nach der Rechtsprechung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.

Schönheitsreparaturen sind stets fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen, ein DIN-Maßstab ist daher nicht einzuhalten. Auch wenn die Arbeiten „fachmännisch“ zu erledigen sind, dürfen kostensparende Eigenleistungen des Mieters nicht ausgeschlossen werden. Klauseln des Inhalts, dass die Schönheitsreparaturen durch einen „Fachbetrieb“ oder durch „Fachhandwerker“ zu erfolgen haben, belasten den Mieter unangemessen und verstoßen deshalb gegen § 307 BGB. Das Gleiche gilt für Klauseln, welche die Ausführung „nach den anerkannten Regeln der Technik“ oder „nach den Regeln der VOB“ vorschreiben.

Oft streiten Vertragsparteien bereits darüber, ob die Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam auf den Mieter übertragen worden sind. „Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen“, „Schönheitsreparaturen sind Sache des Mieters“ oder „Schönheitsreparaturen gehen zu Lasten des Mieters“ stellen nach derzeitigem Stand der Rechtsprechung eine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter dar.

Eher selten anzutreffen in Wohnraummietverträgen sind Klauseln, welche den Mieter zur Vornahme einer Anfangsrenovierung verpflichten, z. B. „die erstmaligen Renovierungsarbeiten sind innerhalb von drei Monaten nach Vertragsbeginn durchzuführen“. Generell sind solche formularvertraglichen Verpflichtungen unwirksam, da der Mieter in zweifacher Hinsicht unangemessen benachteiligt wird: Zum Einen wird er zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet, die vom Vormieter stammen. Zum Anderen liegt das tatsächliche Ende des Mietverhältnisses im Ungewissen, d. h. es steht noch nicht fest, ob der Mieter die von ihn durchgeführte Renovierung auch vollständig abwohnen kann.

In aller Regel finden sich in Wohnraummietverträgen Klauseln zu laufenden Schönheitsreparaturen, in denen dem Mieter ein Renovierungsturnus vorgegeben wird. Ist dieser starr, hat also der Mieter unabhängig davon, wann die letzten Schönheitsreparaturen erfolgt sind und ob ein Bedarf hierfür besteht, in jedem Fall bei Ablauf bestimmter Fristen zu renovieren, liegt hierin nach der neueren Rechtsprechung des VIII. Senats des BGH eine unwirksame Renovierungsklausel, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt (dieses gilt z. B. für die nachfolgenden Klauseln: „Der Mieter hat auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachfolgenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen…“, „Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre“, „Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit bei Bedarf Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken…) auf eigene Kosten… ausführen zu lassen. Ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan in Ziffer 3 verstrichen sind…“).

Klauseln, die zwar eine sog. weiche Fristenregelung, aber einen sehr kurzen Renovierungsturnus enthalten, etwa „In der Regel sind die Schönheitsreparaturen in den Wohnräumen alle drei Jahre, in den Küchen und Bädern alle zwei Jahre und in allen übrigen Räumen alle vier Jahre durchzuführen“, sind nach der Rechtsprechung ebenfalls unwirksam, da der Mieter die Schönheitsreparaturen zu einem Zeitpunkt erledigen soll, in welchem in aller Regel noch kein Bedarf für eine Renovierung gegeben ist.

Klauseln, die sich mit unterschiedlicher Formulierung auf die Angabe beschränken, nach welcher Zeit möglicherweise Renovierungsarbeiten anstehen, sind grundsätzlich wirksam, z. B. „Üblicherweise/In der Regel/Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Abständen erforderlich sein…“ oder „Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung unverzüglich durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören…Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein.“

Klauseln, nach denen der Mieter „die laufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Räumlichkeiten bis Ende des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand“ zurückzugeben hat, sind unwirksam. Sie belasten den Mieter übermäßig, weil sie diesem eine Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zustand der Mietsache auferlegen. Daher sind auch alle weiteren Klauseln, welche einem Mieter die unbedingte Endrenovierungspflicht auferlegen, etwa dadurch, dass „der Mieter rechtzeitig vor seinem Auszug die Räume – unbeschadet einer während der Mietzeit durchgeführten Renovierung – auf seine Kosten renovieren zu lassen“ oder „Bei Auszug…der Mieter die Räume in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben hat“, unwirksam.

Unter sog. Abgeltungs-, Quoten- oder Quotenhaftungsklauseln sind Regelungen zu verstehen, nach welchen der Mieter, der während eines laufenden Dekorationsturnus auszieht, eine Renovierungsquote zu tragen hat. Hierbei wird die Quote nach der Dauer der Wohnzeit seit der letzten Schönheitsreparatur und dem entsprechenden Anteil an der Höhe einer vollständigen Renovierung berechnet. Bisher hielt der BGH Abgeltungsklauseln für wirksam vereinbar. Derartige Klauseln sollten dann einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhalten, wenn a) die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, b) die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausgerichtet sind, c) der Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt wurde und d) dem Mieter nicht verboten ist, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zu entgehen, dass er vor dem Ende des Mietvertrages Schönheitsreparaturen in kostengünstiger Eigenarbeit ausführen darf.

Unwirksam waren schon bisher Klauseln, die mit unterschiedlicher Formulierung darauf abzielten, dass der Mieter eine zeitlich gestaffelte starre Abgeltungsquote zu zahlen hat, etwa „Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Nassräume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 66 %. Liegen die Schönheitsreparaturen für die sonstigen Räume für die Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % aufgrund dieses Kostenvoranschlags an den Vermieter, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %…“. Die Unwirksamkeit folgte daraus, dass der Mieter auch dann zur Zahlung einer nach festen Prozentsätzen berechneten Quote verpflichtet wird, obwohl der Renovierungsbedarf nach dem tatsächlichen Dekorationsbedarf der Wohnung noch nicht gegeben ist.

Mit Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 (VIII ZR 352/12) kündigte der BGH an, Abgeltungsklauseln als unwirksam anzusehen, und zwar selbst dann, wenn sie den Erhaltungszustand der Wohnung in der Weise berücksichtigen, dass bei der Berechnung der Quote der Zeitraum entscheidend ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Dieser erste Überblick über die in der Praxis sehr streitträchtige Problematik zu den Schönheitsreparaturen macht deutlich, dass viele formularvertragliche Vereinbarungen in den tagtäglich verwendeten Mietverträgen einer richterlichen Inhaltskontrolle nicht standhalten. Welche Konsequenz hat aber nun eine nach dem heutigen Stand der Rechtsprechung unwirksame Schönheitsreparaturklausel für das Mietverhältnis?

Hält eine solche Klausel einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht Stand, ist sie insgesamt unwirksam. Insbesondere soll auch keine Aufrechterhaltung der Klausel mit einem reduzierten, gerade noch akzeptablen Inhalt zulässig sein. Nach § 306 Abs. 2 BGB folgt hieraus, dass „sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften“ richtet. Damit aber gilt wieder das gesetzliche Leitbild, wonach der Vermieter zur Renovierung verpflichtet ist!

Höchst streitträchtig in Wohnraummietverhältnissen ist der Themenkomplex Betriebskostenund Betriebskostenabrechnung. Nach einer Beratungsstatistik der Mietervereine soll ein Drittel aller Mietstreitigkeiten im Wohnraummietrecht die Betriebskosten betreffen.

Eine Inklusivmiete ist der gesetzliche Ausgangsfall der Mietstruktur. Betriebskosten, deren Umlage nicht wirksam vereinbart ist, gelten deshalb als in der Miete enthalten. Die Mietvertragsparteien können allerdings – auch formularvertraglich – vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung trägt. Betriebskosten sind diejenigen Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden könnte.

Die Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter setzt grundsätzlich eine ausdrückliche und eindeutige Vereinbarung voraus. Der Mieter muss klar erkennen können, mit welchen Betriebskosten er zu rechnen hat. Die Klausel „Der Mieter trägt die üblichen Nebenkosten“ ist nicht hinreichend bestimmt und damit unwirksam. Das Gleiche gilt für die Formulierung, wonach der Mieter „sämtliche Nebenkosten“ zu tragen hat. Ebenso wenig ausreichend für eine wirksame Überbürdung sind zudem Formulierungen wie „Der Mieter trägt neben der Miete anteilig die Kosten der Nebenkosten“, „Der Mieter hat alle Nebenkosten zu tragen“ oder „Der Mieter trägt alle hier nicht gesondert aufgeführten Kosten in Ansehung des Mietobjekts“. Die (bloße) Bezugnahme auf § 2 Betriebskostenverordnung ist demgegenüber für eine wirksame Nebenkostenumlagevereinbarung ausreichend – und zwar auch in Formularmietverträgen und selbst dann, wenn der Wortlaut der genannten Vorschrift dem Mietvertrag nicht beigefügt ist.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein Vermieter verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung so zu erstellen, dass sie auch ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeter Empfänger nachvollziehen und überprüfen kann. Es ist eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben erforderlich. Eine Betriebskostenabrechnung muss also mindestens enthalten:

  • Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • Die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel,
  • Berechnung des Anteils des Mieters,
  • Der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Sofern eine Betriebskostenabrechnung den vorstehenden Anforderungen nicht genügt und/oder Mindestangaben fehlen, liegt keine ordnungsgemäße Abrechnung vor. Der Mieter hat einen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung, der ggf. auch gerichtlich geltend gemacht werden kann, sobald Abrechnungsreife eingetreten ist. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Nach Ablauf der Jahresfrist und nach Ende des Abrechnungszeitraumes ist eine Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, dieser hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Der Mieter kann seinerseits Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung nur innerhalb von 12 Monaten nach deren Zugang geltend machen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nur dann noch erheben, wenn er darlegt und ggf. beweist, die verspätete Geltendmachung nicht vertreten zu müssen.

Der Mieter kann Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Originalbelege verlangen. Diese Einsicht ist dem Mieter am Sitz des Vermieters zu gewähren, kann aber auch durch Erteilen von Kopien erfolgen. Der BGH hat mittlerweile klargestellt, dass ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien grundsätzlich nicht besteht. Lediglich dann, wenn die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen beim Vermieter dem Mieter nicht zugemutet werden kann (etwa aus Altersgründen oder der Distanz zwischen Mietsache und Vermietersitz), eröffnet sich ein solcher Anspruch aus Treu und Glauben.

Man sollte annehmen, dass das Ausbringen einer (zumindest formwirksamen) Kündigung so schwer nicht sein dürfte. Indes: Der Teufel steckt einmal mehr im Detail:

Für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gilt sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter die gesetzliche Schriftform des § 568 BGB. Diese ist nur dann gewahrt, wenn die Kündigung dem Kündigungsempfänger im Original übermittelt wird. Erforderlich ist eine eigenhändige Unterschrift des Erklärenden. Deshalb genügt nicht die Wiedergabe des Namens mittels Schreibmaschine oder Namenstempel. Auch eine lediglich gedruckte Unterschrift genügt nicht.

Die Fotokopie einer Kündigungserklärung enthält keine eigenhändige Unterschrift, sodass ein Wohnraummietverhältnis nicht wirksam per Telefax gekündigt werden kann. Aus den gleichen Gründen scheitert eine per E-Mail übermittelte Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses an der vorgenannten Formvorschrift.

Eine Kündigungserklärung ist nur dann wirksam, wenn sie dem Empfänger auch zugegangen ist. Hierfür ist in einem Rechtsstreit derjenige beweisbelastet, der sich auf die Wirksamkeit der Kündigungserklärung beruft. In einer Vielzahl von Räumungsprozessen wird bereits darüber gestritten, ob dem Kündigungsempfänger überhaupt eine Kündigungserklärung zugegangen ist. Dieser Beweis kann nicht dadurch geführt werden, wenn der Kündigende lediglich nachweisen kann, den Brief mit der Kündigungserklärung  bei der Post aufgegeben oder in einen öffentlichen Briefkasten eingeworfen zu haben. Der Beleg beim sog. Einwurf- Einschreiben beweist lediglich die Aufgabe eines Schreibens an einem bestimmten Tag, nicht jedoch zugleich dessen Zugang beim Erklärungsempfänger. Wurde bei einem Einschreiben/Rückschein die Kündigungserklärung bei der Post niedergelegt, weil der Postzusteller den Erklärungsempfänger beim Zustellversuch nicht antreffen konnte, so wird durch die Vorlage des Rückscheins ein Zugang der Erklärung noch nicht bewirkt. Vielmehr muss der Kündigende weiter nachweisen, dass der Empfänger die Sendung auch tatsächlich abgeholt und damit also auch Kenntnis vom Inhalt des niedergelegten Schreibens erlangt hat.

Kündigungsberechtigt ist auf jeder Vertragsseite jeweils diejenige Partei, die im Mietvertrag als solche ausgewiesen ist. Demzufolge kann also nicht derjenige Eigentümer, der nicht selbst die Stellung des Vermieters inne hat, das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter kündigen. Ebenso wenig kann derjenige Nutzer einer Wohnung, der nicht selbst Mietvertragspartei ist, wirksam kündigen. Bei einer Mehrheit von Vermietern und/oder Mietern ist darauf zu achten, dass alle Vertragsparteien die Kündigung gegenüber allen anderen Vertragsparteien erklären.

Eine Kündigung kann zwar von einem Vertreter ausgesprochen werden. Es empfiehlt sich allerdings dann, eine Vollmacht im Original beizufügen, da die Kündigung vom Erklärungsempfänger allein wegen der fehlenden Vollmachtsvorlage zurückgewiesen werden kann.

Gesetzlich geregelt sind auch die Anforderungen an die Begründung einer ordentlichen befristeten Kündigung durch den/die Vermieter („Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind“, § 573 Abs. 3 BGB). Die Angabe des Kündigungsgrundes ist damit für alle Kündigungen des Vermieters zwingend, ferner auch für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund für den Mieter. Eine Kündigung ohne Angabe der Gründe ist unwirksam. Die Rechtsprechung der Instanzgerichte handhabt das Begründungserfordernis durchaus restriktiv und verlangt eine konkrete Begründung der Kündigungserklärung.

Daher reicht bei einer etwa auf Eigenbedarfsgründe gestützten Kündigung die Angabe „wegen Eigenbedarfs“ oder „weil ich die Wohnung für eigene Zwecke benötige“ nicht aus.

Bereits in der Kündigungserklärung selbst muss der Vermieter im Falle einer Eigenbedarfskündigung angeben, welcher Person er die Wohnung überlassen will. Die Nutzungs- bzw. Überlassungsabsicht  muss schon konkret bestehen und darf nicht nur vage und unbestimmt sein. Ferner muss die Absicht zur Selbstnutzung oder Überlassung in einem zeitlich engen Zusammenhang mit der Kündigung stehen. Sog. Vorratskündigungen sind deshalb ebenfalls unzulässig.

Alle vorstehenden Ausführungen machen deutlich, dass viele Kündigungen bereits aus Gründen der Nichteinhaltung der Form unwirksam sind und eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses nicht begründen können.

Der Mieter wird im Rahmen des Sozialen Wohnraummietrechts nicht nur gegen Kündigungen ohne berechtigtes Interesse des Vermieters geschützt. Vielmehr hat der Mieter bei einer ordentlichen befristeten Kündigung oder einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist das Recht, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die vertragsgemäße Beendigung für ihn eine besondere Härte bedeuten würde. Dieses Widerspruchsrecht steht einem Mieter nur dann nicht zur Seite, wenn der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt war. DerKündigungswiderspruch findet also auch dann Anwendung, wenn der Vermieter wegen einer etwaigen Vertragsverletzung des Mieters lediglich eine ordentliche befristete Kündigung ausgesprochen hat, obwohl er zu fristlosen Kündigung berechtigt gewesen wäre. Ein Mieter muss seinen Kündigungswiderspruch schriftlich erklären. Auch insoweit genügt also ein etwa per Telefax oder E-Mail übermittelter Kündigungswiderspruch nicht der gesetzlichen Formvorschrift. Eine Begründung dieses Widerspruchs ist nicht erforderlich. Nur auf ausdrückliches Verlangen des Vermieters hat er über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft zu erteilen.

Spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses – unabhängig von der Länge der Kündigungsfrist – muss der Kündigungswiderspruch erklärt und dem Vermieter zugegangen sein. Hat der Vermieter aber den Mieter nicht, nicht rechtzeitig oder falsch vor Ablauf dieser Widerspruchsfrist auf das Widerspruchsrecht hingewiesen, kann der Widerspruch bis zum Schluss des ersten Termins des Räumungsrechtsstreits erfolgen.

Der Kündigungswiderspruch des Mieters ist nur dann wirksam, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Maßgebende Kriterien hierfür sind u. a. fehlender Ersatzwohnraum, hohes Alters, Krankheit oder Behinderung, Schwangerschaft, Zusage einer langen Mietzeit, Aufwendungen für die Wohnung, berufliche oder schulische Schwierigkeiten und ein Zwischenumzug. Ob die Härtegründe des Mieters zu einer Vertragsfortsetzung führen, ist „unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters“ zu beurteilen. Hierbei dürfen zugunsten des Vermieters nur die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt werden. Darüber hinausgehende Gründe sind nur dann zu berücksichtigen, wenn sie nachträglich entstanden sind.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist (nur) in den gesetzlich zugelassenen Fällen möglich. Eine solche Kündigung ist dadurch gerechtfertigt, dass dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen erheblicher Leistungsstörungen des Kündigungsempfängers oder unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht mehr zugemutet werden kann. Von besonderer Praxisrelevanz für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters ist der Kündigungsgrund wegen Zahlungsverzuges. Ein Vermieter ist zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter mit der Miete in einem im Gesetz näher qualifizierten Umfang in Verzug geraten ist, nämlich:

  1. mit zwei aufeinander folgenden Terminen in Höhe der Gesamtmiete oder
  2. mit zwei aufeinander folgenden Terminen in Höhe einer Monatsmiete zzgl. mindestens 0,01 € oder
  3. über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen in Höhe einer doppelten Monatsmiete, womit die Möglichkeit des Mieters, jede 2., 4., 6. Miete zu zahlen, also Mieten zu „überspringen“, verhindert werden soll.

Zur Miete zählen nicht Rückstände aus Betriebskostennachforderungen. Eine Zahlung des Mieters „unter Vorbehalt“ führt nicht zum Zahlungsverzug. Ebenfalls nicht in Verzug mit der geschuldeten Mietzahlung gerät der Mieter, wenn er zur Minderung oder zur Zurückbehaltung der Miete berechtigt ist. Hierbei genügt das Bestehen dieser Rechte, ohne dass der Mieter sich vor oder nach Erhalt der Kündigung hierauf berufen muss.

Darüber hinaus eröffnet das Gesetz dem Mieter eines Wohnraummietverhältnisses die Wohltat, nach erfolgter außerordentlicher fristloser Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges die Wohnung doch noch zu erhalten. Nach der sog. Schonfristregelungwird die Kündigung des Vermieters unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches hinsichtlich der fälligen Miete und fälligen Nutzungsentschädigung doch noch vollständig befriedigt wird. Dem steht es gleich, wenn sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dabei darf die öffentliche Stelle an die Verpflichtungserklärung keine zusätzlichen Bedingungen knüpfen, wie etwa die Rücknahme der Räumungsklage oder das Bestehenbleiben des Mietverhältnisses.

Auf diese gesetzliche Wohltat kann sich ein Mieter allerdings dann nicht berufen, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach eben dieser Vorschrift unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen war. Damit soll zugunsten des Vermieters verhindert werden, dass sich die Abfolge von Mietrückstand, Kündigung und Vertragsfortsetzung in kurzen Zeitabständen wiederholt.

Nach erfolgter (wirksamer) Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietsache zurückzugeben. Hierfür ist es erforderlich, dass der Mieter dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache einräumt. Es reicht nicht aus, dass der Mieter die Wohnungsschlüssel ohne Kenntnis des Vermieters in der Mietsache zurücklässt, ohne Kenntnis des Vermieters die Schlüssel in dessen Briefkasten oder in den des Hausmeisters einwirft.

Schließlich schuldet der Mieter auch die vollständige Räumung der Mietsache. Zur Erfüllung dieser Räumungspflicht sind grundsätzlich alle Einbauten und Einrichtungen, die der Mieter in das Mietobjekt eingebracht hat, zu entfernen. Es ist der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen. Ausnahmen gelten nur dann, wenn der Vermieter den Einbauten ausdrücklich zugestimmt und auch auf eine Entfernung bei Vertragsende verzichtet hat. Eine Beseitigungspflicht soll auch dann nicht bestehen, wenn die Räume umgebaut werden, sodass der Wiederherstellungsaufwand nutzlos wäre. Probleme eröffnen sich in der mietrechtlichen Praxis immer dann, wenn ein Mieter die Räumung nicht vollständig vornimmt. Es ist stets eine Frage des Einzelfalls, wann eine (unzulässige) Teilräumung und wann eine vollständige Räumung anzunehmen ist. Eine vollständige Räumung kann dann anzunehmen sein, wenn lediglich einzelne geringwertige Gegenstände oder geringfügiges Gerümpel zurückbleiben. Dieses gilt aber nicht bei einer Vielzahl von Einrichtungs- und Gebrauchsgegenständen sowie beim Zurücklassen einer Einbauküche und/oder eines Teppichbodens. In allen Fällen einer unvollständigen Räumung steht der Vermieter vor der rechtlich schwierigen Frage, ob bereits eine Räumung im Rechtssinn erfolgt ist oder ob noch Räumungsklage zu erheben ist. Als wesentliches Abgrenzungskriterium soll die Höhe der Kosten angesehen werden, die für die Entfernung aufzuwenden sind. Bei einem nicht unerheblichen Kostenaufwand soll der Rückgabeanspruch des Vermieters noch nicht erfüllt sein und der Vermieter deshalb in diesen Fällen auf die Erhebung einer Räumungsklage angewiesen sein.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick