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Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung i. V. m. einem  Anteil am Gemeinschaftseigentum. Für die mit dem Eigentum verbundene Kostenlast ist die Frage der Zugehörigkeit eines Gebäudeteils zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum von praktischem Interesse. Während das Gemeinschaftseigentum auf Gemeinschaftskosten instandgehalten und verwaltet wird, trägt demgegenüber die Kosten des Sondereigentums jeder Sondereigentümer allein. Grundsätzlich gehören zum Gemeinschaftseigentum alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, also insbesondere das Fundament und die tragenden Wände und Decken. Gemeinschaftseigentum sind ferner die Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (z. B. Heizraum oder Flure). Darüber hinaus zählt alles zum Gemeinschaftseigentum, was nicht verändert, eingefügt oder beseitigt werden kann, ohne dass dadurch die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird, also insbesondere die Fassade inklusive Dach, Fenstern und Balkonen. Was nicht kraft Gesetzes dem Gemeinschaftseigentum zugewiesen ist, kann Gegenstand des Sondereigentums sein. Die Teilungserklärung kann niemals konstitutiv bestimmen, was zum Sondereigentum gehört. Sie kann nur bestimmen, dass ein Gebäudeteil dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet wird. Im Zweifel besteht eine gesetzliche Vermutung für die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum. Einige Beispiele aus der Rechtsprechung:

Fenster stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Eine anderslautende Regelung in der Teilungserklärung ist unwirksam. Enthält die Teilungserklärung noch weitere besondere Regelungen, kommt eine Umdeutung in eine Instandsetzungs- oder Kostentragungspflicht in Betracht; in zwei neueren Entscheidungen musste sich der BGH mit der eigentumsrechtlichen Zuordnung von Heizkörpern und Versorgungsleitungen befassen, wobei das Rechtsproblem u. a. darin bestand, dass die Teilungserklärung in beiden Fällen bestimmte, dass die vorbenannten Bestandteile zum Sondereigentum erklärt wurden. Aus den vorbezeichneten Entscheidungen folgt, dass Heizkörper grundsätzlich zum Sondereigentum gehören; dieses gilt auch für Thermostatventile; Verbrauchserfassungsgeräte (z. B. Wasserzähler) stehen im Gemeinschaftseigentum; Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Dies gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient; die Wohnungstür ist stets dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Die Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt in Vereinbarungen und Beschlüssen. Die Teilungserklärung als sog. Gemeinschaftsordnung stellt eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer dar. Vorbehaltlich gesetzlicher oder vereinbarter Beschlusskompetenzen kann die Gemeinschaftsordnung nur durch Vereinbarung geändert werden. Eine solche Vereinbarung setzt die Einigung sämtlicher Miteigentümer voraus. Diese Einigung kann grundsätzlich jederzeit und an jedem Ort erfolgen, also auch außerhalb einer Eigentümerversammlung. Hinsichtlich Form und Inhalt ist zu differenzieren: Ohne Grundbucheintragung bedarf die Vereinbarung keiner Form. Daran gebunden sind dann jedoch auch nur die jeweiligen Parteien der Vereinbarung. Gegenüber Rechtsnachfolgern (Erwerbern) wirkt eine Vereinbarung nur dann, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen wurde.

Die Angelegenheiten der Wohnungseigentümer, über welche diese durch Beschluss entscheiden können, werden in einer Eigentümerversammlung geordnet. Es gilt der Grundsatz der Selbstverwaltung. Die Wohnungseigentümer können eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. Zu den Verwaltungsangelegenheiten gehören alle Maßnahmen, die in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht auf die Erhaltung, Sicherung oder Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums abzielen. Das Gesetz verlangt eine ordnungsmäßige Verwaltung. Beschlüsse, die nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, sind zwar nicht nichtig, aber rechtswidrig und somit anfechtbar. Eine solche Anfechtung muss gegenüber dem örtlich zuständigen Wohnungseigentumsgericht durch Anfechtungsklage erfolgen. Für eine solche Beschlussanfechtungsklage hat grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer ein Rechtsschutzinteresse, das weder besonders dargelegt noch geprüft werden muss. Von besonderer Praxisrelevanz ist die Anfechtungsfrist:

Sie beträgt einen Monat und beginnt mit dem Tag der Beschlussfassung zu laufen und nicht erst mit dem Zugang der Versammlungsniederschrift. Es handelt sich um eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist, die nicht verlängert werden kann! Gegner der Beschlussanfechtungsklage sind alle übrigen Wohnungseigentümer und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Ein Beschluss ist solange gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt worden ist. Ein Verwalter darf im Falle einer Beschlussanfechtung nicht den Ausgang eines Beschlussanfechtungsverfahrens abwarten, sondern muss den Beschluss grundsätzlich sofort vollziehen. Will ein Anfechtungskläger demgegenüber die Vollziehung des angefochtenen Beschlusses bis zur Entscheidung in der Hauptsache aussetzen lassen, muss der Wohnungseigentümer einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung erheben. Ein solcher Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist nicht fristgebunden. Im Regelfall fehlt allerdings der Verfügungsgrund, wenn der Wohnungseigentümer den Eilantrag nicht sehr zeitnah im Zusammenhang mit der erfolgten Beschlussfassung stellt. Dann nämlich würde ein Verfügungsgrund fehlen, weil der Eigentümer unter dem Gesichtspunkt der Selbstwiderlegung zum Ausdruck gebracht hat, dass keine Dringlichkeit für eine sofortige Sicherung besteht.

Der Verwalter ist nach der Eigentümerversammlung das wichtigste Organ der Eigentümergemeinschaft. Auf dessen Bestellung hat jeder Miteigentümer einen Anspruch.  Dieser kann nicht ausgeschlossen werden. Gleichwohl ist eine Verwalterbestellung nicht zwingend, solange sie von keinem Miteigentümer beantragt wird.

Der Verwalter hat eine Beschluss-Sammlung zu führen. Hierfür genügt es nicht, lediglich die Versammlungsprotokolle zu sammeln und geordnet aufzubewahren. Inhalt und Führung der Beschluss-Sammlung ist vom Gesetzgeber detailliert vorgegeben (vgl. § 24 Abs. 7 WEG). Eintragungen, Vermerke und Löschungen in die Beschluss-Sammlung sind unverzüglich zu erledigen. Im Regelfall müssen sie unmittelbar im Anschluss an die Verkündung der Versammlung eingetragen werden. Es darf nicht zuvor die Unterzeichnung des Protokolls durch die hierfür zuständigen Mitarbeiter abgewartet werden. In Wohnungseigentümergemeinschaften ohne Verwalter ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung zur Führung der Beschluss-Sammlung verpflichtet. Die Beschluss-Sammlung wird vom Gesetzgeber für so bedeutsam erachtet, dass eine Verletzung der Pflicht zur ordnungsmäßigen Führung durch den Verwalter regelmäßig dessen Abberufung aus wichtigem Grund rechtfertigt.

RA Heiko Ormanschick